La actividad que se desarrolla en un inmueble arrendado puede cambiar los riesgos, permisos y cláusulas que un contrato comercial debe prever.

¿Sabes qué actividad se desarrolla realmente en el inmueble que arrendaste?

Cuando un propietario utiliza el mismo formato estándar —incluso uno generado con herramientas como ChatGPT o Claude— para todos sus contratos de arrendamiento, puede pasar por alto que no todas las actividades económicas generan los mismos riesgos jurídicos, operativos y regulatorios.

Un consultorio odontológico no funciona igual que un spa. Y un spa no tiene las mismas necesidades que un consultorio de cirugía oral.

Por eso, aunque los contratos correspondan al mismo edificio y tengan el mismo propietario, no necesariamente deberían ser idénticos.

Cada actividad exige revisar aspectos distintos del contrato.

Por ejemplo:

  • Un consultorio odontológico puede requerir controles relacionados con la habilitación de los servicios de salud, cuando resulte aplicable.
  • Un spa puede necesitar reglas específicas sobre el manejo de residuos, las condiciones de operación y el uso de zonas comunes.
  • Un consultorio de cirugía oral puede exigir disposiciones detalladas sobre los procedimientos autorizados, el personal que puede realizarlos y las condiciones de uso del inmueble.

El problema normalmente no aparece cuando las partes firman.

Aparece tiempo después, cuando ocurre un incidente y alguien pregunta:

“¿Eso dónde quedó escrito?”

Y ahí comienzan las dificultades.

En Colombia se han conocido casos relacionados con procedimientos estéticos realizados en viviendas, consultorios o establecimientos que, según la información reportada, no contaban con las autorizaciones, condiciones o habilitaciones necesarias para desarrollar determinadas actividades.

En Bogotá, el 10 de octubre de 2018, una mujer murió después de someterse a una lipólisis láser en un establecimiento que, según informó la Fiscalía, no estaba autorizado para realizar ese procedimiento. La Fiscalía informó sobre la condena de la responsable en esta noticia: Una mujer fue condenada por la muerte de una paciente durante un procedimiento estético.

En Barranquilla, el 17 de diciembre de 2020, una paciente murió durante una liposucción realizada dentro de un consultorio. El caso fue reportado por medios de comunicación y posteriormente fue objeto de investigación por parte de las autoridades: El Heraldo — mujer muere durante liposucción en consultorio de Barranquilla.

Y en otro proceso en Bogotá, el 22 de febrero de 2023, una mujer fue condenada a más de ocho años de prisión después de realizar un procedimiento estético que terminó con la muerte de una paciente. La información fue publicada por la Fiscalía: Condenada por homicidio durante procedimiento estético.

Son casos distintos.

No permiten concluir, por sí solos, que el propietario del inmueble sea responsable por las actuaciones del arrendatario. Sin embargo, sí muestran la importancia de conocer y regular la actividad que se desarrolla dentro del inmueble, especialmente cuando puede involucrar servicios de salud, procedimientos estéticos, manejo de residuos o riesgos para terceros.

Eso cambia la forma de redactar y revisar un contrato de arrendamiento.

Ya no basta con describir el inmueble como “consultorio”.

Es necesario, entre otros aspectos:

  • Definir con precisión la destinación autorizada.
  • Verificar los permisos, licencias, registros o habilitaciones que resulten exigibles para la actividad del arrendatario.
  • Establecer quiénes pueden utilizar el inmueble y bajo qué condiciones.
  • Regular las cesiones del contrato y los subarriendos.
  • Exigir pólizas de seguro cuando la naturaleza de la actividad y la asignación contractual de riesgos lo justifiquen.
  • Prohibir modificaciones de la actividad sin autorización previa y escrita del arrendador.
  • Establecer las consecuencias contractuales del incumplimiento, sin perjuicio de las responsabilidades administrativas, civiles o penales que puedan surgir conforme a la ley.

También es importante revisar periódicamente los contratos.

Las normas cambian.

Los cánones cambian.

Las áreas y condiciones físicas del inmueble pueden cambiar.

Los arrendatarios cambian.

Pero muchas veces el contrato sigue siendo exactamente el mismo documento que alguien redactó hace diez años.

Copiar.

Pegar.

Cambiar el nombre.

Cambiar el canon.

Firmar.

Hasta que aparece el problema.

Desde entonces tengo una regla sencilla:

un contrato puede comenzar con un formato estándar, incluso uno elaborado con apoyo de herramientas de inteligencia artificial, pero no debería terminar sin una revisión jurídica y comercial ajustada al inmueble, a la actividad y a los riesgos concretos de la relación contractual.

Cada inmueble tiene sus propios riesgos.

Cada actividad tiene exigencias diferentes.

Y cada relación entre arrendador y arrendatario merece ser analizada antes de firmarse.

Porque revisar un contrato cuesta mucho menos que descubrir sus vacíos cuando ya existe un conflicto.

¿Hace cuánto no revisas realmente el contrato que utilizas para arrendar tus inmuebles?

Contenido informativo. No constituye asesoría jurídica para un caso particular.

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Fuentes y marco de consulta